ALQUILER Y CASERO ( Derechos y obligaciones )

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que el inquilino puede quedarse hasta un mínimo de 5 años en el piso que alquila. Una vez vence el primer contrato de alquiler, éste se prorroga de forma obligatoria para el casero por periodos anuales. El inquilino puede dejar el piso cuando vaya a vencer el contrato o cualquiera de las prórrogas si avisa al casero con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o las prórrogas.
Así lo establece la LAU de 1994 en su artículo 9.1:

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

Eso sí, el casero tiene la facultad de recuperar el piso antes de estos cinco años si lo necesita para si mismo o para sus padres, hijos o ex-cónyuge. Antes sólo podía reclamarlo para uso propio, pero la reciente Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios ha ampliado los supuestos. Aquí lo explica:

“Artículo primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El apartado 3 del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.”

¿Y si tu tu casero te dice que tu contrato es de temporada o ya han pasado los primeros cinco años y quieres prorrogarlo? Lee esto: Verdades sobre la duración del alquiler

¿Y si quieres dejar el piso antes del fin del contrato o de cualquiera de las prórrogas? te recomiendo que leas esto: Qué pasa si dejas tu piso antes de tiempo

2.- El casero debe ajustarse a las variaciones del IPC General para subirte el alquiler durante los primeros cinco años de alquiler

El casero no puede exigirte más que la variación del IPC General para subirte anualmente el alquiler durante los primeros cinco años. Aquí puedes calcular qué subida (o bajada) te corresponde: http://www.ine.es/calcula/

Y si tu casero te pregunta, remítele a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 18.1:

“Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado”

3.- El casero debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda

Tienes todos los detalles aquí: Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso en alquiler

4.- El casero debe facilitarte recibos o prueba escrita del pago del alquiler

Tienes derecho a tener prueba escrita de que pagas el alquiler. Esta prueba puede ser mediante recibos o, si pagas por transferencia bancaria, el extracto de la misma puede funcionar como recibo. Mira lo que dice la LAU de 1994 al respecto en su artículo 17.4:

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

5.- El casero no puede entrar en tu casa sin tu permiso previo

¿Puede el casero entrar en tu casa alquilada? No. ¿Y si incluye una cláusula en el contrato en la que dice que le das permiso para entrar? No. ¿Y si quiere entrar para enseñar el piso porque estás a punto de irte? No. El casero sólo puede entrar en tu piso con tu permiso previo o con autorización judicial. Eso sí, si hay que hacer una reparación debes facilitar al casero o a los técnicos que mande, que entren en el piso para ver lo que hay que reparar y hacer el trabajo. Aquí tienes un análisis sobre la inviolabilidad del domicilio del inquilino.

Fuente: enalquiler.com link

Emilio Lopez Olivares